Quand on est parent et qu’on commence à penser sérieusement à l’investissement immobilier, une question revient presque systématiquement : vaut-il mieux se tourner vers un bien ancien, avec son charme et ses potentielles surprises, ou vers du neuf, avec ses garanties et ses avantages fiscaux ? Ce n’est pas une question anodine, surtout lorsqu’on gère en parallèle une vie de famille bien remplie, un budget serré, et une envie sincère de bâtir quelque chose de solide pour l’avenir. Avant de vous lancer, comprendre ce qu’implique concrètement un achat en VEFA logement, c’est-à-dire en Vente en l’État Futur d’Achèvement, peut changer radicalement votre façon d’aborder le marché du neuf. Alors, prenons le temps de peser ensemble les deux options, sans langue de bois.

L’ancien, c’est quoi exactement, et pourquoi autant de parents s’y retrouvent ?

L’immobilier ancien, c’est tout bien construit depuis plus de cinq ans et ayant déjà fait l’objet d’une mutation. En clair : la grande majorité du parc immobilier français. Et il faut admettre que pour beaucoup de familles, l’ancien représente la première porte d’entrée dans l’investissement immobilier — souvent parce que les prix au m² sont plus accessibles, que l’offre est abondante, et que l’on peut acheter, rénover, et louer dans des délais relativement courts.

Mais l’ancien, c’est aussi un terrain qui demande un minimum de vigilance. Un appartement des années 70 peut cacher des frais de copropriété élevés, une toiture à refaire, ou une isolation thermique catastrophique. Rien d’insurmontable, mais cela demande du temps, de l’énergie et parfois de l’expertise — trois ressources que les parents investisseurs n’ont pas toujours en quantité illimitée.

💡 Conseil de Papa Investisseur : Avant de signer un compromis dans l’ancien, faites systématiquement réaliser un diagnostic technique complet et, si possible, accompagnez-vous d’un professionnel du bâtiment pour visiter le bien. Un œil averti peut vous faire économiser des dizaines de milliers d’euros en évitant les mauvaises surprises.

Quels sont les véritables avantages de l’ancien ?

• Prix d’achat souvent inférieur au neuf, en particulier dans les zones tendues
• Disponibilité immédiate du bien : vous pouvez louer (ou habiter) dès la signature chez le notaire
• Charme architectural et emplacements souvent plus centraux, plus prisés des locataires
• Potentiel de valorisation grâce aux travaux de rénovation
• Négociation possible sur le prix, surtout si le bien nécessite des travaux

Et ses inconvénients ?

• Frais de notaire élevés : entre 7 % et 8 % du prix d’achat
• Travaux potentiels, parfois lourds et difficiles à anticiper
• Normes énergétiques : de nombreux biens anciens sont classés D, E, voire F ou G (passoires thermiques), ce qui peut compliquer la location à terme
• Moins de garanties techniques qu’un bien neuf
• Charges de copropriété parfois importantes dans les immeubles anciens mal entretenus

Le neuf, une option vraiment réservée aux investisseurs avec de gros budgets ?

C’est une idée reçue très répandue. Et si le prix d’achat au m² dans le neuf est effectivement souvent plus élevé que dans l’ancien (de 15 à 30 % selon les marchés), les avantages qui l’accompagnent méritent d’être mis sur la table sérieusement, surtout pour un parent qui cherche à investir sans passer ses week-ends à gérer des chantiers.

Acheter dans le neuf, c’est souvent acheter de la tranquillité. Un bien livré en 2024 ou 2025 répond aux dernières normes thermiques et environnementales (RE2020), ce qui signifie des factures énergétiques maîtrisées pour vos locataires, et donc moins de turnover, moins de vacance locative, et un bien qui garde mieux sa valeur dans le temps.

Le dispositif Pinel, longtemps la pierre angulaire de l’investissement locatif dans le neuf, a pris fin le 1er janvier 2025. Mais d’autres mécanismes subsistent, et l’investissement dans le neuf conserve des atouts fiscaux et pratiques bien réels.

💡 Conseil de Papa Investisseur : Ne vous arrêtez pas au prix facial d’un bien neuf. Intégrez dans votre calcul les économies sur les travaux, les frais de notaire réduits, et les charges de copropriété bien plus faibles les premières années. Le coût total de possession est souvent bien plus proche de l’ancien qu’on ne le croit.

Quels sont les avantages concrets du neuf ?

• Frais de notaire réduits : entre 2 % et 3 % seulement du prix d’achat
• Garanties solides : garantie décennale, garantie de parfait achèvement, garantie biennale
• Normes énergétiques récentes : label RE2020, DPE A ou B, idéal pour louer sans contrainte réglementaire
• Pas de travaux à prévoir pendant de nombreuses années
• Charges de copropriété faibles les premières années
• Possibilité de personnaliser le bien avant livraison (choix des finitions, aménagements)
• Exonération de taxe foncière possible pendant deux ans (selon les communes)

Et ses inconvénients ?

• Prix au m² plus élevé que dans l’ancien
• Délais de livraison parfois longs (12 à 24 mois en VEFA)
• Risque de retard dans la construction
• Moins de choix d’emplacement : les programmes neufs sont souvent en périphérie des centres-villes
• Impossibilité de visiter le bien achevé avant l’achat (on achète sur plan)

Ancien ou neuf : un tableau comparatif pour y voir plus clair

Critère	Immobilier ancien	Immobilier neuf
Prix au m²	✅ Souvent plus bas	❌ Plus élevé (+15 à 30 %)
Frais de notaire	❌ 7 à 8 %	✅ 2 à 3 %
Disponibilité	✅ Immédiate	❌ 12 à 24 mois en VEFA
Travaux	❌ Fréquents	✅ Aucun à court terme
Normes énergétiques	❌ Variable (souvent mauvaises)	✅ Excellentes (RE2020)
Garanties techniques	❌ Limitées	✅ Décennale, biennale, etc.
Charges copropriété	❌ Potentiellement élevées	✅ Faibles les premières années
Potentiel de négociation	✅ Oui	❌ Peu ou pas
Emplacement	✅ Souvent central	❌ Souvent en périphérie
Avantages fiscaux actuels	✅ Déficit foncier (si travaux)	✅ TVA réduite (zones ANRU), exo taxe foncière

Comment choisir entre les deux selon votre profil de parent investisseur ?

La réponse honnête, c’est qu’il n’y a pas de réponse universelle. Tout dépend de votre situation personnelle, de vos objectifs, de votre tolérance au risque, et du temps que vous pouvez réellement consacrer à votre investissement.

Si vous avez peu de temps à consacrer à la gestion et que vous cherchez un investissement clé-en-main, le neuf sera probablement votre meilleur allié. Pas de travaux, des locataires rassurés par la qualité du bien, des garanties en cas de problème : c’est exactement ce que cherchent beaucoup de parents actifs. Des acteurs comme Crédit Agricole Immobilier proposent d’ailleurs des accompagnements complets pour ce type d’achat, de la sélection du programme jusqu’au financement.

En revanche, si vous avez un peu d’appétit pour la rénovation, un réseau d’artisans de confiance, ou simplement la capacité de dénicher une belle affaire dans un secteur porteur, l’ancien peut offrir des rendements très intéressants — à condition d’être bien préparé.

💡 Conseil de Papa Investisseur : Posez-vous ces trois questions avant de décider : Combien de temps par mois puis-je consacrer à mon investissement ? Est-ce que j’ai les reins assez solides pour absorber des travaux imprévus ? Est-ce que j’ai besoin de revenus locatifs rapidement, ou puis-je attendre 18 mois une livraison en VEFA ? Vos réponses dessineront naturellement votre chemin.

Quel plan d’action adopter pour se lancer sereinement ?

Quelle que soit votre option, voici les étapes que nous recommandons à tout parent qui souhaite investir dans l’immobilier sans se noyer dans la complexité :

1. Définissez votre objectif précis : revenus complémentaires, préparation de la retraite, transmission patrimoniale, résidence principale future… Chaque objectif implique une stratégie différente.
2. Évaluez votre capacité d’emprunt réelle : rencontrez un courtier ou votre banque avant même de chercher un bien. Connaître votre enveloppe de départ change tout.
3. Choisissez votre marché : ne cherchez pas partout. Concentrez-vous sur deux ou trois villes ou quartiers que vous connaissez bien ou que vous pouvez analyser sérieusement.
4. Comparez le coût total de possession (et pas seulement le prix d’achat) : intégrez frais de notaire, travaux estimés, charges, fiscalité, et rendement locatif net.
5. Visitez plusieurs biens (dans l’ancien) ou plusieurs programmes (dans le neuf) avant de vous décider. Ne vous précipitez pas, même si le marché semble tendu.
6. Faites-vous accompagner : notaire, agent immobilier, conseiller en gestion de patrimoine, courtier… L’investissement immobilier n’est pas une aventure solitaire.
7. Prenez votre décision avec la tête, pas avec le cœur : un bien qui vous plaît personnellement n’est pas forcément un bon investissement locatif.
8. Signez, suivez, et gérez : une fois l’achat réalisé, mettez en place une gestion locative efficace — si nécessaire, déléguez-la à un professionnel.

💡 Conseil de Papa Investisseur : L’immobilier, c’est un marathon, pas un sprint. Le meilleur investissement n’est pas celui qui promet les rendements les plus spectaculaires, c’est celui que vous allez réussir à tenir dans le temps, même quand la vie de famille est intense. Choisissez un projet à votre mesure, et construisez dessus patiemment.

Ce que nous retenons, en tant que parents et investisseurs

L’ancien et le neuf ne sont pas des ennemis. Ce sont deux outils différents, avec des forces et des faiblesses complémentaires. Ce qui compte vraiment, c’est la cohérence entre votre projet immobilier et votre réalité de vie. Un parent de trois enfants en bas âge n’a pas les mêmes ressources qu’un couple dont les enfants viennent de quitter la maison — et c’est tout à fait normal.

Ce que nous voulons vous encourager à faire, c’est de passer à l’action, même modestement, plutôt que d’attendre le moment parfait qui n’arrive jamais. Le patrimoine se construit pierre après pierre, décision après décision. Et chaque décision bien réfléchie vous rapproche un peu plus de la liberté financière que vous souhaitez offrir à votre famille.

Alors, ancien ou neuf ? La vraie bonne question, c’est peut-être plutôt : quel est le premier pas que vous pouvez faire dès cette semaine ?