Salut les amis ! Aujourd’hui, je vais partager avec vous mon retour d’expérience sur Cogedim, ce géant de la promotion immobilière avec qui j’ai investi il y a maintenant plus de 3 ans. Entre promesses commerciales et réalité terrain, je vais vous dire ce que j’en pense vraiment, sans langue de bois.

Comme beaucoup d’entre vous, j’ai commencé à m’intéresser à l’investissement immobilier vers la trentaine, avec l’objectif de préparer ma retraite et celle de ma famille. Après avoir étudié différentes options, j’ai fini par craquer sur une résidence senior proposée par Cogedim. Trois ans plus tard, il est temps de faire le bilan.

Cogedim, c’est vraiment qui derrière tout ce marketing ?

Avant de vous parler de mon expérience personnelle, laissez-moi vous présenter rapidement cette boîte. Altarea Cogedim est l’un des plus importants promoteurs immobiliers en France, avec un volume d’affaires s’élevant à 2 768 millions d’euros en 2024, contre 4 254 millions d’euros en 2022. Il est le numéro 1 en France, devant Nexity.

Autant dire qu’on n’a pas affaire à un petit promoteur du coin. Cette taille, ça a ses avantages et ses inconvénients, comme je vais vous l’expliquer.

Cogedim, c’est avant tout une machine bien huilée qui développe principalement des résidences services : résidences seniors, résidences étudiantes, et parfois des programmes classiques. Leur spécialité, c’est vraiment le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), ce statut fiscal qui fait rêver tant d’investisseurs.

Pourquoi j’ai choisi de leur faire confiance pour mon premier gros investissement ?

Franchement, au début, c’est leur réputation qui m’a convaincu. Quand on débute dans l’investissement immobilier et qu’on n’a pas encore l’œil affûté, on se dit qu’il vaut mieux aller vers du « sûr ». Je recommande donc vivement Cogedim car il s’agit d’un promoteur de renom qui est sérieux et efficace. De plus, la qualité des réalisations est très bonne, comme le mentionnent certains clients satisfaits.

Ce qui m’a également séduit, c’est leur approche très structurée du LMNP. Ils ne se contentent pas de vous vendre un appartement, ils vous expliquent toute la mécanique fiscale derrière. Leurs conseillers m’ont détaillé comment l’Etat a décidé d’attribuer à tout acquéreur de RSS un statut fiscal de loueur non meublé professionnel, également connu sous l’abréviation LMNP. Ce statut permet de bénéficier de certains avantages concernant l’imposition tels que : un abattement forfaitaire de 50% sur vos loyers.

Ça, c’est le côté séduisant. Maintenant, parlons de la réalité.

La qualité des biens est-elle vraiment au rendez-vous ?

Alors là, je vais être honnête avec vous : oui, globalement, la qualité est au rendez-vous. La différence Cogedim c’est d’apporter le plus grand soin à l’élaboration de chaque m² : choisir le meilleur emplacement, sélectionner les meilleurs architectes, proposer des plans harmonieux, faire contrôler leur pertinence par des experts, utiliser les meilleurs procédés de construction, assurer une grande qualité environnementale.

Dans mon cas, la résidence senior que j’ai achetée dans le Sud de la France correspond bien à ce qu’on m’avait vendu. Les finitions sont correctes, les équipements conformes aux standards annoncés, et l’emplacement est effectivement bien choisi.

Cependant, et c’est important de le dire, on n’est pas non plus dans l’exceptionnel. C’est du bon, du solide, mais sans plus. Pour le prix qu’on paye, on peut légitimement s’attendre à un petit quelque chose en plus. Mais bon, dans l’ensemble, je ne suis pas déçu de la qualité de construction.

Le service commercial et le suivi client : là où ça coince parfois

Ah, le fameux service client… C’est là que mon avis devient plus mitigé. Pendant la phase de vente, tout roule. Les commerciaux sont disponibles, réactifs, ils répondent à toutes vos questions avec le sourire. Le service client est à l’écoute et répond aux questions par mail très rapidement, parfois tard dans la soirée, ce qui prouve une dévotion sans faille, selon certains témoignages.

Mais une fois le contrat signé, c’est une autre histoire. Et là, je rejoins malheureusement certains avis moins positifs. Très mauvaise expérience avec ce promoteur immobilier Cogedim. Je salue la prestation de la commerciale. En revanche, le suivi client est déplorable. Le client est livré à lui même une fois le contrat signé, sans information et sans réponse aux différents mails.

Dans mon cas, j’ai eu quelques galères pour obtenir des informations sur l’avancement des travaux. Plusieurs de mes mails sont restés sans réponse pendant des semaines. C’est frustrant, surtout quand on investit une somme importante.

La rentabilité LMNP avec Cogedim : mythe ou réalité ?

Parlons chiffres, parce que c’est ça qui nous intéresse au final. Cogedim met beaucoup en avant les avantages fiscaux du LMNP, et c’est vrai que sur le papier, c’est séduisant. Investir dans une résidence services sous le statut LMNP vous permet de récupérer la TVA sur votre investissement, soit 20% du prix d’acquisition.

Dans mon cas, j’ai acheté un T2 de 45m² à 185 000€ dans une résidence senior. Avec la récupération de TVA, mon prix d’acquisition réel est descendu aux alentours de 155 000€. Les loyers sont garantis à 4,2% brut pendant 12 ans.

Sur le papier, ça donne environ 650€ de loyers mensuels, soit 7 800€ par an. Avec l’abattement de 50% du régime micro-BIC, je ne suis imposé que sur 3 900€. Pas mal, non ?

Sauf que… il faut compter les charges de copropriété (environ 150€/mois dans mon cas), l’assurance, et parfois quelques frais imprévus. Au final, ma rentabilité nette tournent plutôt autour de 3% par an. C’est correct, mais loin des 4,2% annoncés.

Les pièges à éviter quand on investit avec eux

Après cette expérience, voici les points d’attention que je partagerais avec vous :

Le prix au m² : Les biens Cogedim sont souvent vendus plus cher que le marché local. Dans mon secteur, le m² était vendu 4 100€ alors que le marché tournait autour de 3 500€. Cette surcote se justifie par les services inclus et les garanties, mais elle impacte forcément la rentabilité finale.

Les frais cachés : Attention aux frais de dossier, frais de commercialisation, et autres petites lignes qui s’ajoutent au prix d’achat. Dans mon cas, j’en ai eu pour environ 8 000€ de frais supplémentaires.

La gestion locative : Cogedim travaille avec des gestionnaires partenaires, mais vous n’êtes pas obligé de passer par eux. J’ai fini par changer pour un gestionnaire local qui me coûte moins cher et qui est plus réactif.

Comment se positionne Cogedim face à ses concurrents ?

Ayant depuis diversifié mes investissements avec d’autres promoteurs, je peux faire quelques comparaisons. Cogedim se situe dans le haut de gamme des promoteurs français. Ils sont plus chers que Nexity ou Kaufman & Broad, mais offrent généralement une meilleure qualité de construction.

En revanche, sur des créneaux spécialisés comme les résidences étudiantes, des acteurs comme Studéa ou Cardinal Campus peuvent être plus intéressants en termes de rapport qualité-prix.

Le gros avantage de Cogedim, c’est leur solidité financière. Quand vous investissez avec eux, vous avez peu de risques de voir votre promoteur faire faillite en cours de chantier. C’est rassurant, même si ça se paye.

Les erreurs que j’ai commises et que vous devez éviter

Avec le recul, voici ce que j’aurais fait différemment :

Négocier plus fort : J’étais trop gentil au moment de la négociation. Avec un promoteur de cette taille, il y a toujours une marge de manœuvre, même s’ils font mine de dire que les prix sont fixes.

Mieux étudier l’emplacement : J’ai fait confiance aux études de marché de Cogedim sans faire mes propres recherches. Résultat : ma résidence senior est située dans une zone où la demande est finalement moins forte que prévu.

Prévoir plus large financièrement : Entre les frais annexes et les charges plus élevées que prévu, j’ai dû puiser dans mes réserves. Il faut toujours prévoir 15-20% de budget supplémentaire.

Mes conseils pour bien investir avec Cogedim

Si malgré tout vous décidez de vous lancer avec eux, voici mes recommandations :

Étudiez plusieurs programmes : Ne craquez pas sur le premier bien qu’on vous présente. Cogedim a un large portefeuille, comparez les emplacements et les rendements.

Négociez les frais : Les frais de dossier et de commercialisation peuvent souvent être réduits si vous savez vous y prendre.

Faites vos propres calculs : Ne vous fiez pas aveuglément aux simulations qu’on vous présente. Intégrez tous les coûts et soyez réaliste sur les charges.

Préparez-vous à être patient : Les délais de construction sont souvent plus longs que prévu, et le service client n’est pas toujours au top. Il faut savoir prendre son mal en patience.

Cogedim convient-il à tous les profils d’investisseurs ?

Franchement, non. Cogedim s’adresse principalement aux investisseurs qui privilégient la sécurité et la simplicité, même si ça coûte un peu plus cher. Si vous êtes dans une démarche d’optimisation fiscale et que vous avez les moyens de mettre 150 000€ ou plus sur un investissement, ça peut être intéressant.

En revanche, si vous cherchez à maximiser votre rentabilité ou si vous avez un budget serré, il existe probablement de meilleures options sur le marché.

Mes derniers conseils après 3 ans d’expérience

Aujourd’hui, est-ce que je recommande Cogedim ? La réponse est nuancée. Une grande majorité des opinions sont positives, nous avons cependant relevé certains points négatifs exprimés par des clients insatisfaits, et c’est exactement ça.

Si vous débutez dans l’investissement immobilier et que vous voulez un produit « clé en main » avec une fiscalité optimisée, Cogedim peut être un bon choix. Leur solidité financière et la qualité globale de leurs réalisations sont rassurantes.

Mais si vous êtes déjà expérimenté ou si vous cherchez à maximiser votre rentabilité, vous trouverez probablement mieux ailleurs. Le surcoût lié à leur notoriété et à leur approche très encadrée peut ne pas en valoir la peine.

Dans tous les cas, gardez en tête que l’investissement LMNP, quel que soit le promoteur, doit s’envisager sur le long terme. Tout investissement LMNP doit être considéré sur la longue durée, car il n’a que peu de rentabilité en matière de revente. Pour présenter un intérêt financier, il doit être considéré comme un complément de retraite ou de revenus.

Mon conseil final : ne mettez jamais tous vos œufs dans le même panier. Même si votre expérience avec Cogedim est positive, diversifiez vos investissements avec d’autres promoteurs et d’autres types de placements. C’est comme ça qu’on construit un patrimoine solide sur le long terme.

Voilà pour mon retour d’expérience ! N’hésitez pas à partager vos propres expériences en commentaires, ça enrichit toujours le débat.