Alors les amis, aujourd’hui on va parler d’un acteur incontournable du paysage immobilier français : Nexity. Et croyez-moi, quand on s’intéresse à l’investissement immobilier comme moi, impossible de passer à côté de ce géant ! Avec un chiffre d’affaires de 3,5 milliards d’euros en 2024, Nexity agit sur tout le territoire comme opérateur urbain au service de la régénération urbaine et des besoins des territoires et de ses clients.

En tant que papa investisseur qui scrute le marché depuis quelques années, j’ai eu l’occasion de croiser Nexity sur pas mal de projets. Et franchement, leur parcours force le respect. On parle du numéro 1 de la promotion immobilière en France, une boîte qui emploie des milliers de personnes et qui façonne nos villes depuis des décennies.

Mais attention, 2024 n’a pas été une année facile pour eux. Le chiffre d’affaires 2024 s’établit à 3 535 M€, en retrait de -17% par rapport à 2023 et de -12% à périmètre constant, ce qui nous donne un aperçu des défis que traverse actuellement le secteur de l’immobilier neuf.

Dans cet article, je vais vous raconter l’histoire fascinante de cette entreprise, ses activités, ses forces et ses faiblesses. Parce que quand on investit dans l’immobilier, mieux vaut connaître les acteurs qui construisent nos futurs patrimoines !

D’où vient vraiment Nexity ?

L’histoire de Nexity, c’est un peu celle du capitalisme français moderne. Tout commence en fait bien avant la création officielle du groupe. L’histoire de Nexity trouve ses racines dans la fondation de la société Lamy par Robert Lamy en 1948. Initialement, Lamy se spécialisait dans la gestion de biens immobiliers et la prestation de services immobiliers aux particuliers et aux entreprises.

Mais le vrai tournant arrive dans les années 1990 avec la création de CGIS (Compagnie Générale d’Immobilier et de Services), qui va devenir la colonne vertébrale du futur empire Nexity. En 2000, CGIS a été vendue dans le cadre d’un management buyout soutenu par CDC Ixis Capital, LBO France et Lehman Brothers, et a été rebaptisée Nexity.

Ce changement de nom en 2000 marque le début d’une nouvelle ère. Les dirigeants de l’époque avaient une vision claire : créer un acteur intégré capable d’intervenir sur toute la chaîne immobilière. Et il faut reconnaître qu’ils ont réussi leur pari !

La stratégie était simple mais efficace : croître par acquisitions successives pour devenir incontournable. Et ça a marché puisqu’aujourd’hui, quand on parle d’immobilier neuf en France, Nexity arrive systématiquement dans les premières discussions.

Que fait concrètement Nexity aujourd’hui ?

Nexity, c’est bien plus qu’un simple promoteur immobilier. Je dirais même que c’est devenu un véritable écosystème immobilier à lui tout seul. Leurs activités couvrent quasiment tout ce qu’on peut imaginer dans le secteur :

La promotion immobilière, évidemment. C’est le cœur historique du métier. Ils développent des programmes résidentiels partout en France, du studio pour étudiant aux villas familiales. Nous sommes classés 1er promoteur immobilier neuf en 2024 par Empruntis, et cette position de leader ne s’est pas construite par hasard.

L’aménagement urbain représente une part croissante de leur activité. Ils ne se contentent plus de construire des bâtiments isolés, mais pensent des quartiers entiers. C’est malin parce que ça leur donne plus de contrôle sur la qualité et la cohérence des projets.

Les services immobiliers aux entreprises constituent un autre pilier important. Fin 2011, la société LFP Nexity Services Immobiliers est créée en partenariat avec La Française AM pour regrouper ses activités de services immobiliers aux entreprises. Ça inclut la gestion de parcs immobiliers, les relocations, tout ce qui touche à l’immobilier d’entreprise.

La gestion locative et l’administration de biens complètent l’offre. Pratique pour nous investisseurs : on peut théoriquement acheter un bien Nexity et le faire gérer par leurs équipes.

Cette diversification, c’est à la fois une force et parfois une faiblesse. Une force parce que ça permet de lisser les risques. Une faiblesse parce que ça peut diluer les compétences et compliquer la gestion.

Comment Nexity traverse-t-elle la crise actuelle ?

Parlons franchement : 2024 a été une année compliquée pour tout le secteur de l’immobilier neuf, et Nexity n’y a pas échappé. Nexity, le premier promoteur immobilier français, a affiché un chiffre d’affaires en baisse de 17% en 2024, conforme aux objectifs fixés. L’année a été marquée par des cessions importantes, un plan social, et une réorganisation interne pour s’adapter à la crise de l’immobilier neuf.

Les chiffres parlent d’eux-mêmes et ils ne sont pas joyeux. Mais ce qui m’intéresse davantage, c’est comment le groupe réagit à cette situation. Et là, il faut reconnaître qu’ils ne restent pas les bras croisés.

D’abord, ils ont procédé à un grand nettoyage de leur portefeuille. A noter que Nexity a pris la décision d’abandonner 103 opérations représentant 2 844 réservations pour cause de « rentabilité ». Traduction : ils préfèrent tuer dans l’œuf les projets qui ne sont pas rentables plutôt que de s’entêter. C’est dur pour les équipes, mais c’est probablement la bonne décision à long terme.

Ensuite, ils recentrent leurs efforts sur les segments qui marchent encore. Parmi les réservations de 8.109 logements neufs enregistrées depuis le 1er janvier, 16% viennent des primo-accédants et leur volume a progressé de 14% sur un an. Les primo-accédants restent un marché porteur, notamment grâce aux dispositifs d’aide publique.

La stratégie semble porter ses fruits puisque Pour 2025, Nexity se fixe comme objectif un résultat opérationnel courant positif et prévoit de reprendre le versement d’un dividende « à moyen terme ». Bon signe pour les actionnaires !

Nexity est-elle une bonne opportunité d’investissement en bourse ?

Ah, la question qui fâche ! En tant qu’investisseur, j’avoue que Nexity m’intrigue depuis un moment. Le titre a pris une sacrée claque ces dernières années, mais est-ce que c’est le moment d’y aller ?

Les points positifs ne manquent pas :

• Position de leader incontestable sur le marché français
• Diversification des activités qui limite les risques
• Capacité démontrée à s’adapter aux crises
• Valorisation qui semble attractive après la chute

Mais les défis sont réels :

• chute en bourse de 19,11 % en 2024 qui reflète les difficultés du secteur
• Marché de l’immobilier neuf qui reste sous pression
• Concurrence féroce et marges qui se tassent
• Incertitudes réglementaires constantes

Mon analyse ? Nexity pourrait être intéressante pour un investisseur patient qui croit à la reprise à moyen terme du marché immobilier. Mais attention, ce n’est clairement pas un placement pour les âmes sensibles ! Le secteur reste très cyclique et les surprises peuvent être nombreuses.

Quels sont les vrais concurrents de Nexity ?

Dans l’écosystème de la promotion immobilière française, Nexity ne joue pas seule. Ses principaux rivaux ont chacun leurs spécificités :

Promoteur	Forces principales	Positionnement	Différences avec Nexity
Kaufman & Broad	Innovation, haut de gamme	Premium et primo-accession	Plus spécialisé, moins diversifié
Bouygues Immobilier	Solidité financière groupe	Tous segments	Intégré dans un grand groupe BTP
Eiffage Immobilier	Expertise technique BTP	Projets complexes	Lié aux infrastructures
Vinci Immobilier	Capacité d’investissement	Grands projets urbains	Moins présent en résidentiel pur

Ce qui différencie Nexity, c’est cette approche « tout intégré ». Là où ses concurrents excellent souvent sur un segment particulier, Nexity essaie de couvrir toute la chaîne de valeur immobilière. C’est ambitieux, parfois efficace, mais ça peut aussi créer des lourdeurs.

La bataille se joue aujourd’hui sur plusieurs terrains : l’innovation (logements connectés, développement durable), la maîtrise des coûts dans un contexte inflationniste, et la capacité à anticiper les évolutions réglementaires.

Comment Nexity façonne-t-elle nos villes ?

Au-delà des aspects financiers, ce qui me fascine chez Nexity, c’est leur impact concret sur l’urbanisme français. Quand on se promène dans nos villes, on croise forcément des réalisations du groupe sans même le savoir.

Leur approche s’est sophistiquée avec les années. Fini le temps où on construisait des barres d’immeubles sans âme. Aujourd’hui, Nexity mise sur des concepts plus aboutis : éco-quartiers, résidences intergénérationnelles, logements connectés…

Engagés historiquement pour l’accès au logement pour tous et leader de la décarbonation, ils affichent clairement leurs ambitions environnementales. Et il faut reconnaître que c’est plus qu’un effet de communication. Leurs dernières réalisations intègrent vraiment les enjeux écologiques.

Ce qui m’impressionne, c’est leur capacité à s’adapter aux spécificités locales. Une résidence Nexity à Marseille n’aura rien à voir avec un projet à Lille. Cette adaptabilité territoriale, c’est un vrai savoir-faire qui se construit sur des décennies.

Leur fondation, créée il y a cinq ans, intervient aussi sur les questions sociales liées au logement. 5 ans après sa création, la Fondation Nexity continue sa mobilisation aux côtés des associations et des collectivités à l’échelle de tous les terr[…]. C’est un aspect qu’on oublie souvent, mais qui compte beaucoup pour l’image et l’acceptabilité sociale.

Faut-il acheter du Nexity quand on investit dans l’immobilier ?

Voilà la question pratique que vous vous posez sûrement ! En tant qu’investisseur particulier, est-ce que les programmes Nexity sont intéressants ?

Ma réponse sera nuancée, comme souvent dans l’immobilier. Les programmes Nexity présentent plusieurs avantages indéniables :

La fiabilité d’abord. Avec un promoteur de cette taille, le risque de défaillance est limité. Vos appartements seront livrés, et en cas de problème, vous aurez un interlocuteur solvable.

La qualité ensuite. Sans être exceptionnelle, elle reste généralement correcte. Nexity a une réputation à préserver et ne peut pas se permettre de foirer systématiquement ses livraisons.

La localisation souvent. Grâce à leur surface financière, ils arrivent à décrocher des terrains bien placés, même si ça se paie au prix fort.

Mais il y a des bémols :

Le prix justement. Les programmes Nexity sont rarement les moins chers du marché. La marque se paie, et parfois chèrement.

La standardisation. Quand on a vu un appartement Nexity, on les a un peu tous vus. C’est efficace pour eux, moins sexy pour nous.

La revente. Paradoxalement, un bien Nexity ne prend pas forcément mieux sa valeur qu’un autre. L’effet de marque joue peu sur le marché de l’occasion.

Mon conseil ? Les programmes Nexity peuvent être intéressants pour des investisseurs débutants qui privilégient la sécurité. Pour les plus expérimentés, il y a souvent mieux à trouver chez des promoteurs plus petits et plus flexibles sur les prix.

Que nous réserve l’avenir pour Nexity ?

Difficile de prédire l’avenir dans un secteur aussi mouvant que l’immobilier, mais quelques tendances se dessinent pour Nexity.

D’abord, ils vont devoir naviguer dans un marché qui reste compliqué. Les taux d’intérêt élevés, les nouvelles normes environnementales, les coûts de construction qui flambent… Tous ces facteurs vont continuer à peser sur l’activité.

Ensuite, la transformation digitale s’accélère. Nexity investit déjà dans les visites virtuelles, la domotique, les outils de gestion connectés. Cette course à l’innovation va s’intensifier.

L’environnement sera de plus en plus central. Les nouvelles réglementations (RE2020, etc.) poussent vers des bâtiments toujours plus performants énergétiquement. Ceux qui sauront s’adapter prendront de l’avance.

Enfin, je pense qu’on va voir émerger de nouveaux modèles économiques. Location avec option d’achat, co-investissement, fractionnement… L’immobilier bouge et Nexity devra évoluer avec.

Mon regard de papa investisseur sur Nexity

Pour conclure, que retenir de ce mastodonte français ? Nexity, c’est avant tout une entreprise qui a su grandir et s’adapter. Partie d’une petite société de gestion créée en 1948, elle est devenue le numéro 1 français de la promotion immobilière. Chapeau !

Leurs points forts ? Une solidité financière relative, une présence nationale, une capacité d’adaptation démontrée. Leurs faiblesses ? Une certaine lourdeur, des prix parfois élevés, une dépendance forte aux cycles immobiliers.

Avec un chiffre d’affaires de 3,5 milliards d’euros en 2024, malgré la baisse, Nexity reste un acteur incontournable. Et franchement, dans un marché français où les promoteurs fiables se comptent sur les doigts de la main, c’est rassurant d’avoir des boîtes comme ça.

Est-ce que j’investirais personnellement dans du Nexity ? Ça dépendrait du projet, du prix et de la localisation. Mais je ne l’exclurais pas par principe. Par contre, je ne mettrais pas tous mes œufs dans le même panier !

Une chose est sûre : que vous aimiez ou non Nexity, impossible de les ignorer quand on s’intéresse à l’immobilier français. Alors autant bien les connaître !

Et vous, vous avez déjà eu affaire à Nexity ? En bien ou en mal ? N’hésitez pas à partager vos expériences en commentaires. Dans l’immobilier, les retours terrain valent de l’or !

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Les informations de cet article sont basées sur les données publiques disponibles et mon expérience personnelle. Les marchés évoluent rapidement, pensez toujours à vérifier les informations avant de prendre vos décisions d’investissement.