Salut à tous ! Aujourd’hui, je vais vous parler d’Oqoro, une plateforme de gestion locative qui fait beaucoup parler d’elle dans le milieu de l’investissement immobilier. Et franchement, en tant que papa investisseur qui jongle entre plusieurs biens locatifs, je peux vous dire que le sujet de la gestion locative, c’est pas du gâteau !

Fondée en 2019 par Adrien Faure, Pierre Cloarec et Alexandre Pourchoux, Oqoro (anciennement Mon Bel Appart) est née de la volonté de simplifier et de dédramatiser la gestion locative, souvent perçue comme chronophage et stressante. L’idée est partie d’un constat simple : les agences immobilières traditionnelles sont peu réactives et mal outillées pour assurer un service de gestion à la hauteur des attentes des propriétaires et des locataires.

Basée à Lyon et opérant exclusivement en ligne, Oqoro se positionne comme l’alternative moderne aux agences physiques classiques. Mais est-ce que ça marche vraiment ? Est-ce que c’est fait pour vous ? C’est exactement ce qu’on va décortiquer ensemble dans cet article complet.

Spoiler alert : j’ai été agréablement surpris par certains aspects, mais il y a aussi quelques zones d’ombre à connaître avant de se lancer. Alors installez-vous confortablement, on va explorer ensemble cette proptech française qui ambitionne de révolutionner la gestion locative.

Qu’est-ce qu’Oqoro exactement ?

Oqoro, c’est ce qu’on appelle une « agence immobilière digitale ». Concrètement, ils font exactement le même boulot qu’une agence traditionnelle de quartier, sauf que tout se passe en ligne. Pas de vitrine, pas de bureau où aller boire un café avec votre gestionnaire, tout passe par leur plateforme web et leur application mobile.

Le pitch commercial est séduisant : proposer les mêmes services qu’une agence classique mais deux fois moins cher et beaucoup plus réactif. Soutenue par la Banque Publique d’Investissement et labellisée French Tech & Lyon Startup, Oqoro est bien accompagnée depuis son lancement. Ce qui veut dire qu’ils ont les reins solides financièrement parlant, et ça, c’est rassurant quand on leur confie son bien.

Leur spécialité ? La gestion d’appartements meublés et nus en centre ville, avec des appartements allant du studio au T4, ainsi que des colocations prêtes à vivre. Ils se concentrent donc sur l’urbain, pas sur les maisons à la campagne. C’est important à savoir si vous avez un patrimoine diversifié géographiquement.

Ce qui les différencie vraiment des plateformes type LeBonCoin ou PAP (qui ne font que mettre en relation), c’est qu’Oqoro prend vraiment en charge toute la gestion. Sélection des locataires, état des lieux, quittances, déclarations fiscales, gestion des impayés… Le package complet quoi.

Comment cette startup a-t-elle grandi aussi vite ?

L’histoire d’Oqoro illustre parfaitement le boom des proptechs en France. Lancée sous le nom de « Mon Bel Appart » en 2019, la société a rapidement compris qu’il fallait un nom plus percutant et international pour se développer. D’où le rebranding en Oqoro.

Aujourd’hui, l’entreprise est en pleine croissance avec de plus en plus de propriétaires et de locataires convaincus par l’expérience proposée. Les chiffres parlent d’eux-mêmes : en quelques années à peine, ils sont passés de zéro à plusieurs milliers de biens gérés partout en France.

Leur stratégie de développement repose sur trois piliers intelligents. D’abord, des prix cassés par rapport aux agences traditionnelles, ce qui attire naturellement les propriétaires bailleurs. Ensuite, une expérience digitale vraiment fluide, avec une interface moderne qui fait du bien après avoir galéré sur les sites poussiéreux des agences classiques. Et enfin, un service client ultra-réactif qui répond en moins de 24h, ce qui change radicalement du service des agences physiques.

Le timing était parfait aussi. Ils se sont lancés juste avant la crise COVID, période qui a accéléré la digitalisation de tous les services, y compris l’immobilier. Les propriétaires ont découvert qu’on pouvait très bien gérer son patrimoine sans jamais mettre les pieds dans une agence. Et honnêtement, une fois qu’on a goûté à cette liberté, difficile de revenir en arrière !

Combien coûte réellement Oqoro ?

Alors, rentrons dans le vif du sujet : le portefeuille. Parce que c’est bien beau de parler de révolution digitale, mais si ça vous coûte un bras, ça perd de son intérêt.

Oqoro facture 4,9% du loyer charges comprises pour les frais de gestion mensuels, et 75% du premier loyer charges comprises pour les frais de mise en location. Concrètement, qu’est-ce que ça donne sur un exemple réel ?

Prenons un appartement que vous louez 1000€ charges comprises par mois :

• Frais de gestion mensuels : 49€ par mois (soit 588€ par an)
• Frais de mise en location à chaque nouveau locataire : 750€

Sur une année sans changement de locataire, vous payez donc 588€ de gestion. Si vous changez de locataire, ajoutez 750€. Total sur l’année : 1338€ pour une location à 1000€/mois.

Maintenant comparons avec une agence traditionnelle qui facture typiquement 8% de frais de gestion et 100% du premier loyer pour la mise en location :

• Frais mensuels : 80€ par mois (960€/an)
• Mise en location : 1000€
• Total annuel avec changement de locataire : 1960€

L’économie est de 622€ sur l’année dans cet exemple. Sur 10 ans et plusieurs biens, on parle de milliers d’euros d’économie potentielle. Dans un comparatif des coûts annuels, Oqoro apparaît comme l’agence la plus avantageuse.

Que propose exactement leur offre de gestion locative ?

Maintenant qu’on a parlé prix, voyons ce que vous avez concrètement pour votre argent. Parce qu’un service pas cher qui fait mal le boulot, ça n’intéresse personne.

Oqoro propose une gestion locative complète sans engagement, ce qui est déjà un gros plus. Vous n’êtes pas prisonnier d’un contrat de trois ans comme avec certaines agences traditionnelles.

La palette de services inclut tout ce qu’on attend d’une gestion complète. La recherche de locataires commence par la diffusion de l’annonce sur les principaux portails immobiliers, avec des photos professionnelles si besoin. Ensuite, ils organisent les visites, présélectionnent les candidatures et vous présentent les meilleurs dossiers. Vous gardez le dernier mot sur le choix du locataire, ce qui est important.

Une fois le locataire trouvé, ils s’occupent de la rédaction du bail, de l’état des lieux d’entrée, de la constitution du dossier de location. Pendant toute la durée de la location, ils encaissent les loyers, envoient les quittances, gèrent les charges, organisent les travaux nécessaires si besoin.

Le petit plus qui fait vraiment la différence : ils vous accompagnent dans vos déclarations fiscales et comptables. Pour quelqu’un qui débute dans l’investissement locatif, c’est ultra précieux. Savoir comment déclarer ses revenus fonciers, comprendre les déficits reportables, optimiser sa fiscalité… Tout ça, c’est inclus dans leurs conseils.

Et en cas de pépin ? Ils gèrent aussi les impayés, les contentieux, les problèmes de voisinage. Bref, tout ce qui peut vous pourrir la vie quand vous gérez vous-même.

Est-ce vraiment fiable pour confier son patrimoine ?

La vraie question que tout investisseur se pose : est-ce que je peux vraiment faire confiance à une boîte 100% en ligne pour gérer mon patrimoine immobilier ? J’avoue que j’étais sceptique au début.

Les retours clients sont globalement positifs avec 1 255 avis sur Trustpilot, ce qui donne une bonne base pour juger. Mais attention, tous les avis ne sont pas roses, comme pour n’importe quel service.

Les points qui ressortent positivement dans les retours clients : la réactivité est vraiment au rendez-vous, avec une réponse à chaque locataire et chaque candidat en moins de 24h. Ça change radicalement des agences classiques où vous pouvez attendre une semaine avant d’avoir un retour. La transparence aussi est appréciée : tout est accessible depuis votre espace en ligne, vous voyez en temps réel l’état de vos biens, les paiements, les documents.

Du côté des critiques, certains propriétaires regrettent le manque de contact humain physique. Quand vous avez une question complexe, échanger par mail ou téléphone, ce n’est pas toujours l’idéal. D’autres pointent une certaine standardisation du service : vous êtes un client parmi des milliers, pas le chouchou de l’agence du coin qui vous connaît depuis 10 ans.

Ma lecture personnelle ? Pour des biens standards (appartements en centre-ville, colocation étudiante), Oqoro fait très bien le job. Pour des situations plus complexes (immeubles entiers, biens atypiques, copropriétés compliquées), une agence traditionnelle avec un contact dédié peut être plus adaptée.

Comment se positionne Oqoro face à ses concurrents ?

Le marché de la gestion locative en ligne est devenu ultra-compétitif ces dernières années. Oqoro n’est plus seule sur ce créneau, loin de là. Regardons comment elle se compare à ses principaux rivaux :

Plateforme	Frais gestion	Frais mise en location	Points forts	Limites
Oqoro	4,9%	75%	Service complet, réactivité	Standardisé
Gestion Fac	5,5%	60%	Excellent pour étudiants	Niche spécifique
Flatlooker	5%	50%	Prix agressifs	Service basique
Immo-facile	4,5%	100%	Très complet	Mise en location chère
Agence traditionnelle	7-8%	100%	Contact humain	Prix élevé

Ce tableau montre qu’Oqoro se situe dans une zone d’équilibre intéressante : pas la moins chère, mais pas la plus chère non plus, avec un service qui reste complet. C’est ce qu’on pourrait appeler le « sweet spot » pour beaucoup d’investisseurs.

Leur vraie force, c’est la combinaison prix/service/réactivité. Ils ne sont pas les champions dans chaque catégorie prise individuellement, mais l’ensemble forme un package cohérent et attractif.

Dans quelles villes Oqoro opère-t-elle ?

Question cruciale si vous avez des biens locatifs : est-ce qu’Oqoro intervient là où vous investissez ? Contrairement à certains concurrents qui ne couvrent qu’une ou deux métropoles, Oqoro a développé une présence nationale assez large.

Ils sont présents dans toutes les grandes métropoles françaises : Paris et région parisienne évidemment, mais aussi Lyon (leur ville d’origine), Marseille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Lille, Strasbourg, Montpellier… La liste s’allonge régulièrement.

Leur stratégie de déploiement est intelligente : ils commencent par les centres-villes où la demande locative est forte et où leur modèle fonctionne le mieux. Pas de dispersion dans des zones rurales ou semi-rurales où les spécificités locales nécessiteraient trop d’adaptation.

Pour vérifier si votre ville est couverte, le plus simple reste de consulter directement leur site. Ils ont une page dédiée qui liste toutes leurs zones d’intervention avec le niveau de service disponible. Parce que oui, selon les villes, le service peut varier légèrement en fonction de la maturité de leur implantation locale.

Quels types de biens conviennent le mieux à Oqoro ?

Tous les biens immobiliers ne se valent pas pour une gestion via Oqoro. Il y a clairement des profils de biens qui collent mieux que d’autres à leur modèle.

Les champions incontestés : les appartements meublés en centre-ville. C’est vraiment leur cœur de cible, là où ils excellent. Studios étudiants, T2 pour jeunes actifs, T3 pour petites familles… Tout ce qui se loue facilement et rapidement, avec un turn-over relativement important. Leur process digitalisé est parfaitement rodé pour ce type de biens.

Les colocations aussi, c’est leur dada. Ils ont développé des outils spécifiques pour gérer les baux multiples, les entrées-sorties décalées des colocataires, la répartition des charges. Si vous avez un grand appartement que vous voulez mettre en colocation, Oqoro peut vraiment vous faciliter la vie.

Par contre, certains biens sont moins adaptés. Les maisons individuelles avec jardin, surtout en périphérie, ce n’est pas leur terrain de jeu favori. Les biens de prestige avec des loyers très élevés non plus : pour un appartement haussmannien à 5000€/mois, vous voudrez probablement un service plus personnalisé.

Les commerces, les bureaux, les locaux professionnels ? Ce n’est pas leur métier. Ils sont vraiment concentrés sur le résidentiel pur.

Comment se passe concrètement la mise en place ?

Vous êtes convaincu et vous voulez tester ? Voyons ensemble le processus d’inscription et de mise en route. Parce qu’entre la théorie et la pratique, il y a parfois des surprises.

Première étape : vous créez votre compte sur leur plateforme. C’est gratuit et ça prend cinq minutes. Vous renseignez les infos sur votre bien : adresse, type, surface, équipements, photos si vous en avez déjà. Pas de panique si vos photos sont moches, ils peuvent s’occuper de faire venir un photographe professionnel.

Ensuite, vous avez un premier contact téléphonique avec un de leurs conseillers. C’est le moment de poser toutes vos questions, de préciser vos attentes, de comprendre exactement comment ça va se passer. Ils vous proposent alors un mandat de gestion à signer électroniquement. Oui, tout est dématérialisé, on est au XXIe siècle !

Une fois le mandat signé, ils prennent le relais. Rédaction de l’annonce, diffusion sur les portails, gestion des demandes de visite. Vous, vous n’avez plus qu’à suivre l’avancement depuis votre espace client. Vous recevez les dossiers de candidature présélectionnés, vous choisissez votre locataire préféré, et hop, ils s’occupent du reste.

Le délai moyen pour trouver un locataire ? Ça dépend évidemment de votre bien et du marché local, mais comptez généralement entre 2 et 4 semaines pour un bien bien situé et au prix du marché. Si ça traîne plus longtemps, leur équipe vous contacte pour ajuster la stratégie (prix, présentation, etc.).

Quels sont les vrais avantages pour un investisseur ?

Maintenant qu’on a fait le tour de l’offre, posons-nous la vraie question : qu’est-ce qu’Oqoro apporte concrètement à un investisseur immobilier comme vous et moi ?

Le premier avantage, c’est évidemment l’économie réalisée. Avec 4,9% de frais de gestion sur les loyers, soit 50% de moins qu’une agence traditionnelle, l’impact sur votre rentabilité nette est significatif. Sur un portefeuille de plusieurs biens et sur la durée, on parle de dizaines de milliers d’euros d’économie.

La liberté aussi, c’est précieux. Pas d’engagement long terme, vous pouvez arrêter quand vous voulez. Pratique si vous testez ou si vos projets évoluent. Certaines agences traditionnelles vous enferment dans des contrats de 3 ans avec pénalités de sortie, chez Oqoro, rien de tout ça.

La transparence est un autre point fort. Tout est accessible en ligne 24/7. Vos loyers, vos charges, vos documents, l’historique des échanges avec les locataires… Vous pilotez votre patrimoine depuis votre smartphone, en temps réel. Fini les appels pour demander où en est le paiement du loyer de septembre.

Le gain de temps est aussi considérable. Même si vous êtes un proprio bricoleur qui aime gérer lui-même, soyons honnêtes : entre les visites, les appels, les états des lieux, les quittances à envoyer, les déclarations fiscales… Ça bouffe un temps fou. Avec Oqoro, vous déléguez tout ça et vous vous concentrez sur la stratégie : chercher de nouveaux biens, optimiser votre fiscalité, développer votre patrimoine.

Quelles sont les limites à connaître avant de se lancer ?

Bon, j’ai été plutôt élogieux jusqu’ici, mais soyons honnêtes : Oqoro n’est pas la solution miracle universelle. Il y a des limites et des inconvénients qu’il faut connaître avant de signer.

Le manque de contact humain physique peut vraiment manquer dans certaines situations. Quand vous avez un gros pépin (dégât des eaux majeur, conflit sérieux avec un locataire, travaux d’urgence), échanger par mail ou téléphone, ce n’est pas pareil qu’avoir quelqu’un en face de vous qui connaît votre bien par cœur.

La standardisation des process peut aussi être frustrante. Oqoro traite des milliers de biens, vous n’êtes qu’un client parmi d’autres. Si vous avez des demandes spécifiques, des situations atypiques, ils ne pourront pas forcément s’adapter. Leur force (l’industrialisation), c’est aussi leur faiblesse.

La couverture géographique, bien qu’en expansion, reste limitée aux grandes villes. Si vous investissez dans des villes moyennes ou en zone rurale, ce n’est tout simplement pas possible de passer par eux.

Enfin, comme toute jeune entreprise en croissance rapide, il peut y avoir des bugs, des retards, des couacs organisationnels. Ils grandissent vite, parfois trop vite, et ça peut se ressentir sur la qualité de service ponctuellement.

Comment Oqoro gère-t-elle les situations difficiles ?

Parce que dans l’immobilier locatif, tout ne se passe pas toujours comme prévu. Les impayés, les dégradations, les conflits… Ça fait partie du jeu. La vraie question, c’est : comment Oqoro réagit quand ça se corse ?

Sur les impayés, ils ont un process assez classique mais efficace. Relance amiable d’abord, puis mise en demeure formelle, et si ça ne suffit pas, procédure judiciaire. Ils travaillent avec des avocats spécialisés et peuvent vous accompagner jusqu’à l’expulsion si nécessaire. Évidemment, tout ça prend du temps et coûte de l’argent, mais au moins vous n’êtes pas seul face au problème.

Pour les dégradations, ils organisent un état des lieux de sortie rigoureux avec photos et constats détaillés. Ensuite, ils chiffrent les réparations nécessaires et négocient avec le locataire et/ou l’assurance pour obtenir réparation. Là encore, process standard mais qui fait le job.

Un conseil important : prenez toujours une assurance garantie loyers impayés (GLI) en complément. Oqoro peut vous proposer des partenaires assureurs. Ça coûte quelques pourcents de plus, mais ça sécurise vraiment votre investissement. Parce que des impayés, ça arrive plus souvent qu’on ne le croit, même avec les meilleurs process de sélection.

Mon verdict personnel sur Oqoro

Après avoir épluché leurs offres, lu des centaines d’avis et analysé leur modèle économique, voici mon avis franc sur Oqoro.

Pour qui c’est vraiment pertinent ? Les investisseurs qui ont un ou plusieurs appartements standards en centre-ville, qui veulent optimiser leur rentabilité sans se prendre la tête avec la gestion quotidienne. Si vous êtes dans ce cas, foncez, testez, vous avez tout à gagner.

Pour qui c’est moins adapté ? Les propriétaires d’un bien unique auquel ils sont très attachés sentimentalement, ceux qui ont des biens atypiques ou en zones rurales, ceux qui aiment avoir un contact très personnalisé avec leur gestionnaire.

Mon conseil de papa investisseur ? Si vous débutez dans l’investissement locatif, commencez peut-être par gérer vous-même votre premier bien pour bien comprendre toutes les ficelles du métier. Une fois que vous avez pigé les bases, que vous développez votre patrimoine avec un deuxième, troisième bien, là Oqoro devient vraiment intéressante.

Avec des frais de gestion de 4,9% TTC, c’est environ deux fois moins que la moyenne nationale des agences traditionnelles. Cette économie, sur la durée et sur plusieurs biens, peut vraiment faire la différence sur votre rentabilité globale. C’est du cash que vous pouvez réinvestir dans de nouveaux projets.

La vraie force d’Oqoro, ce n’est pas d’être parfaite, c’est d’être pragmatique et efficace. Ils ne prétendent pas révolutionner l’immobilier, juste le rendre plus simple et moins cher. Et sur ce point, mission accomplie.

Voilà les amis, j’espère que ce tour d’horizon complet d’Oqoro vous aidera dans vos réflexions. Et vous, vous avez déjà testé ? Vos retours en commentaires m’intéressent vraiment, parce que dans l’investissement locatif, les retours d’expérience valent de l’or !

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Cet article reflète mon analyse personnelle et indépendante d’Oqoro. Je ne suis ni sponsorisé ni affilié à cette société. Les informations tarifaires et les services peuvent évoluer, pensez toujours à vérifier sur leur site officiel avant de vous engager.